Huizenmarkt krabbelt voorzichtig op

DNB voorziet stijgingspercentage van 3% van huizenprijzen in 2016. Volgens de raming van DNB in ‘Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten juni 2014’ heeft zowel de huizenprijs als het aantal verkochte woningen in de zomer van 2013 het dieptepunt bereikt. Het aantrekken van het aantal woningtransacties hangt samen met de verbeterde betaalbaarheid, stijgende huurprijzen en het sterk toegenomen consumentenvertrouwen.

De verkoop van nieuwbouwwoningen, het aantal verleende bouwvergunningen en de kredietvraag naar woninghypotheken vertonen tekenen van herstel. De toegenomen activiteit op de woningmarkt is een voorbode van hogere huizenprijzen.

Daar staat echter tegenover dat de voorraad te koop staande woningen groot is, de werkloosheid eerst nog wat verder oploopt, de hypotheekvoorwaarden in de loop van 2013 verder zijn aangescherpt en veel hypotheken ‘onder water’ staan. Daarom wordt in de raming uitgegaan van een voorzichtig prijsherstel op de woningmarkt met een vrijwel stabiele huizenprijs in 2014 en een bescheiden stijging in de jaren daarna, die oploopt tot circa 3% in 2016. Achter dit gemiddelde stijgingspercentage kunnen overigens regionale verschillen schuilgaan.

Mogelijk scenario

Berekeningen op basis van verhuisstromen op de Nederlandse huizenmarkt laten zien dat er door het uitbreken van de kredietcrisis in totaal ruim 100.000 minder huizen door koopstarters zijn gekocht en er als het ware een soort stuwmeer aan potentiële koopstarters is ontstaan. Het instappen in de huizenmarkt wordt wellicht ook gunstig beïnvloed door verminderde onzekerheid over toekomstige financieringslasten en de totstandkoming van de beleidsaanpak omtrent scheefhuren.

Als door het positieve momentum ook doorstromers van woning gaan wisselen, stijgt het aantal huizentransacties nog eens extra.

Het scenario is in eerste instantie gebaseerd op inhaalvraag van koopstarters. Omdat de overdrachtskosten bij verkoop van bestaande woningen onderdeel uitmaken van de investeringen in woningen, nemen deze sterker toe dan in de centrale projectie. Daarnaast krijgen de investeringen in woningen een impuls van de toename van het aantal afgegeven bouwvergunningen. Verondersteld is dat het aantal huisverkopen en het aantal afgegeven bouwvergunningen geleidelijk in de richting van hun lang-jarige gemiddelden tenderen, maar daar ook in 2016 nog ruimschoots onder liggen.

De huizenprijs stijgt grofweg 2 procentpunt per jaar harder dan in de centrale rojectie. Deze huizenprijsstijging, die een beperkte bijdrage levert aan het

oplossen van de onderwaterproblematiek van doorstromers, is conservatief ingeschat. Onderzoek van de Europese Commissie laat zien dat in opgaande fasen van de huizenmarkt de prijzen snel kunnen stijgen, waarbij gemiddelde prijsstijgingen van 8%-10% per jaar historisch gezien niet uitzonderlijk zijn. Een dergelijke uitbundige ontwikkeling van de Nederlandse huizenmarkt ligt de komende jaren echter niet voor de hand, omdat de werkloosheid vooralsnog hoog blijft en financiële instellingen de afgelopen jaren de acceptatiecriteria hebben aangescherpt, deels als gevolg van wettelijke verplichtingen.

Bij een krachtiger herstel van de woningmarkt ontwikkelt het (netto) huizenvermogen van huishoudens zich door de hogere huizenprijs gunstiger dan in de centrale projectie, wat een positief effect heeft op de particuliere consumptie.