Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen

Het eindrapport van het parlementair onderzoek naar stijgende huizenprijzen is door commissievoorzitter Kees Verhoeven aangeboden aan de Tweede Kamer en heeft als titel: ‘Kosten Koper – Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen’.

De commissie concludeert onder meer dat vooral de financieringsruimte heeft geleid tot een explosieve prijsstijging. “Alleen regionaal of op lange termijn kan een grote toevoeging van nieuw woningaanbod de huizenprijzen beïnvloeden.”

Voor de woonconsument vormden zowel de financieringsproducten als het regionale grond- en bouwproces een black box. “De woonconsument is de afgelopen periode aangemoedigd gebruik te maken van de maximale leencapaciteit om een zo duur mogelijk huis te kopen en heeft van deze mogelijkheden grif gebruik gemaakt. Risico’s werden onderschat door zowel consumenten als hypotheekverstrekkers.”

Volgens de commissie werd de stijgende vraag extra gefaciliteerd door verruiming van de kredietmogelijkheden en financiële innovaties door hypotheekverstrekkers. “Hypotheekproducten werden geoptimaliseerd, zodat maximaal gebruik gemaakt kon worden van ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en van fiscale voordelen gericht op het bevorderen van het eigenwoningbezit, zoals de hypotheekrenteaftrek. Waarschuwingen vonden geen gehoor.”

De commissie concludeert dat de overheid meer had kunnen doen tegen de prijsstijging. “Via het beperken van de hypotheekrenteaftrek, het verminderen van het bereik van de NHG of het invoeren van maximale loan to value-ratio’s en/of loan to income-ratio’s had de prijsstijging geremd kunnen worden.”

De commissie doet ook een aantal aanbevelingen. Om grip op de huizenprijzen te houden, dient de politiek jaarlijks op hoofdlijnen over de ontwikkelingen te spreken. “Op die manier worden de prijsontwikkelingen en de oorzaken tijdig onderkend en kan tijdig worden geanticipeerd. Aan dit jaarlijkse huizenprijzendebat dient een kabinetsrapportage vooraf te gaan die een feitelijk inzicht biedt in de prijsontwikkeling en de dominante factoren die vraag en aanbod bepalen.”

Ook stelt de commissie voor dat er een maximum wordt vastgesteld voor de loan to income-ratio, de verhouding tussen de verkregen  hypotheek en het beschikbare inkomen, en de loan to value-ratio. “Het monitoren en bewaken van de gestelde bovengrenzen is een  verantwoordelijkheid van de AFM die hierover jaarlijks rapporteert en optreedt als grenswaarden worden overschreden. Ook dient de  overheid niet langer het kopen van woningen te stimuleren. “In dat licht kan bij toekomstig overheidsbeleid bijvoorbeeld gekozen worden  voor een neutralere, meer woonvorm-onafhankelijke benadering.”

“Nederlanders bouwen zowel via de eigen woning als via het pensioen kapitaal op. Kapitaalopbouw via woning en pensioen moet meer in  samenhang worden bekeken. In dat licht is de vraag reëel hoe noodzakelijk het is om binnen een termijn van 30 jaar volledig af te lossen  op de hypotheek. Overwogen kan worden om mogelijkheden te bieden aan het begin van de wooncarrière een deel van de pensioeninleg in de koopwoning te steken zonder dat dit overigens leidt tot herintroductie van fiscale ondersteuning voor aflossingsvrij lenen. Of omgekeerd: de aflossing van het huis meer als pensioen te gaan gebruiken. Op voorwaarde dat het de overheid geen extra geld kost, moet het voor huishoudens die dat kunnen en willen organiseren, mogelijk zijn de woonlasten over een langere periode, bijvoorbeeld 40 jaar, van het leven te spreiden.”

Verder vindt de commissie dat de afhankelijkheid van Nederlandse banken van de kortlopende financiering op de internationale kapitaalmarkt (funding) bij de financiering van hypotheken te hoog is en dat deze afhankelijkheid moet worden doorbroken. “De eerste stappen hiertoe zijn inmiddels gezet. Bij verdere uitwerking van methoden om pensioenfondsen een deel van de hypotheekfinanciering te laten overnemen, pleit de commissie voor een zorgvuldige risicoafweging. Ter inspiratie wijst de commissie hierbij op het Deense en  Canadese model”.

Naast de grotere risico’s op de kapitaalmarkt leidt het gebrek aan concurrentie op de hypotheekmarkt tot hogere hypotheekrente dan de ons omringende landen. “De commissie constateert bovendien dat er geen transparantie is over de renteopbouw en de kostenstructuur  daaronder. De commissie pleit voor meer concurrentie en transparantie. Ook dient de positie van de consument te worden versterkt.  “Consumenten bleken zeer beperkt op de hoogte van de risico’s van financieringsproducten en het risicobeleid van hypotheekverstrekkers. Banken hebben hierbij in het kader van de zorgplicht een belangrijke rol te vervullen. De commissie beveelt aan dat in samenwerking met  consumentenorganisaties en hypotheekverstrekkers wordt gewerkt aan het versterken van de kennispositie van de consument door beter  inzicht te verschaffen in de risico’s van woningfinanciering. Het resultaat hiervan kan certificering zijn of een informatiecode waarop de AFM  vervolgens dient toe te zien.”