De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is dé garantie op hypotheken. Met NHG leen je verantwoord en veilig. Bovendien kan je met NHG profiteren van een fikse korting op je hypotheekrente. Dit voordeel kan oplopen tot wel 0,6%. Dat scheelt honderden euro’s per jaar!
Wanneer je de woning verkoopt en de opbrengst is niet voldoende om je hypotheekschuld af te lossen, dan betaalt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen het verschil (restschuld) aan de hypotheekverstrekker (de bank waarbij je de hypotheek hebt). Zo wordt voorkomen dat je met een schuld achterblijft.
Voorwaarde voor kwijtschelding van de restschuld is dat je meewerkt om de schuld zo laag mogelijk te houden. Dit betekent dat wanneer je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, je direct contact op moet nemen met je hypotheekadviseur en-of bank.
Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek garantie voor aankoop van een woning, geldt een aantal voorwaarden.
Voordelig
Met de NHG betaal je een lagere hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot wel 0,6%. Dat betekent honderden euro’s per jaar voordeel.
Bij het afsluiten van NHG betaal je eenmalig 0,6 % over je hypotheekbedrag. Alle kosten die je moet maken om NHG te krijgen zijn fiscaal aftrekbaar. Door het rentevoordeel en de fiscale aftrekbaarheid heb je deze kosten gemiddeld in een jaar terugverdiend.
Kostengrens NHG
Wanneer je een hypotheek afsluit voor de aankoop van een woning, kun je in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie. De belangrijkste voorwaarde is de kostengrens voor de woningaankoop met een maximum van € 405.000,00 indien er geen energie besparende voorzieningen worden getroffen en € 429.300,00 als er wel sprake is van energiebesparende voorzieningen.
Dit betekent dat er 2 kostengrenzen van toepassing zijn.
- Voor leningen zonder EBV is de NHG kostengrens € 435.000,00.
- Voor leningen met EBV is de NHG kostengrens € 461.100,00.
Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:
- De lening met NHG mag niet hoger zijn dan de kostengrens.
- Het laagste bedrag van de koopsom of marktwaarde van het onderpand mag niet meer bedragen dan de gemiddelde koopsom
- De extra leen ruimte bij EBV mag uitsluitend worden besteed aan energiebesparende voorzieningen.
Wil je exact weten wat je financieringsmogelijkheden zijn? Neem dan snel contact op met De Hypotheekfabriek. Een deskundig adviseur informeert je geheel vrijblijvend en kosteloos naar je mogelijkheden.
De woning moet je hoofdverblijf zijn
Je moet de woning als hoofdverblijf gaan bewonen. NHG is mogelijk voor alle soorten woonhuizen, voor appartementen en voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen. NHG is niet mogelijk voor de aankoop van recreatiewoningen, woonboten, garages en stacaravans.
Aflossingsvrij deel
Indien je in het verleden al eens een hypotheek had met een aflossingsvrij gedeelte dan bestaat de mogelijkheid om dit in een nieuwe hypotheek voort te zetten. Een voorwaarde is dat het aflossingsvrij gedeelte voor 01-01-2013 is afgesloten en het aflossingsvrije lening mag maximaal 50% van de waarde van de (nieuwe) woning bedragen ondanks dat je voormalig aflossingsvrije deel misschien hoger was. Het bedrag dat je leent voor een verbouwing (valt onder kwaliteitsverbetering van de woning) mag je als verhoging van de woningwaarde meerekenen.
Ter verduidelijking een voorbeeld: waarde woning € 220.000,- + verbouwing € 10.000,- = € 230.000,-. 50% van € 230.000,- = € 115.000,-.
Het maximale aflossingsvrije deel van de lening in dit voorbeeld is € 115.000,-.
Bron van inkomsten
Vaste baan
Bij inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, een vaste baan dus, wordt uitgegaan van het huidige inkomen zoals dat op de werkgeversverklaring wordt vermeld.
Nog geen vaste baan
Heb je een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, dus nog geen vaste baan, dan kan ook worden uitgegaan van het huidige inkomen volgens de werkgeversverklaring. Voorwaarde is dat je werkgever de volgende verklaring afgeeft:
‘Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd’.
Wanneer je een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd hebt maar geen verklaring krijgt van je werkgever dan word je toetsinkomen vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren. (zie onregelmatig werk/flexwerk)
Onregelmatig werk / flexwerk
Als je een flexibele arbeidsrelatie hebt (zoals seizoenswerk, uitzendwerk, werk als oproep- of invalkracht of werk op basis van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring) wordt het toetsinkomen vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het inkomen verdiend in het laatste kalenderjaar. Eventuele inkomensvervangende uitkeringen (zoals ww en wao) mogen ook worden meegeteld.
Zelfstandigen
Als je een inkomen uit eigen onderneming hebt dan is het toetsinkomen de gemiddelde nettowinst van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar
Identiteitsbewijs / verblijfsvergunning
Iedere aanvrager van een lening met Nationale Hypotheek Garantie dient een geldig identiteitsbewijs te overleggen waaruit de nationaliteit blijkt. Op een rijbewijs staat niet de nationaliteit vermeld en is derhalve voor een aanvraag van een lening met Nationale Hypotheek Garantie geen geldig document.
Een hypotheek wordt over het algemeen afgesloten voor een periode van 30 jaar. Indien het inkomen benodigd is voor het krijgen van de lening met Nationale Hypotheek Garantie is het van belang zekerheid te hebben dat de verplichtingen voortvloeiend uit de hypothecaire lening voor de volledige periode kunnen worden nagekomen. Tegen deze achtergrond dient een verblijfsvergunning voor een niet tijdelijk doel of voor onbepaalde tijd te zijn.
Binnen de Europese Unie is vrij vervoer van personen en middelen toegestaan. Dit betekent echter niet dat men zich zomaar mag vestigen in een land binnen de Europese Unie. Indien men zich wil vestigen in Nederland moet men een aanvraag voor een verblijfsvergunning indienen bij de Immigratie- en Naturalisatiedienst. Vanaf 1 januari 2021 is het door de Brexit ook voor Britten verplicht om een verblijfsvergunning in te dienen.
Er zijn vele soorten verblijfsvergunningen. Het soort verblijfsvergunning blijkt uit een document van de Immigratie- en Naturalisatiedienst of een door de Immigratie- en Naturalisatiedienst aangebrachte sticker in het paspoort. In overleg met het Ministerie van Justitie is deze Norm herschreven zodat inzichtelijk is gemaakt welke documenten c.q. stickers benodigd zijn voor het verkrijgen van een lening met Nationale Hypotheek Garantie.
Een verblijfsvergunning met een verblijfsdoel dat niet tijdelijk is in de zin van Artikel 3 lid 5 van het Vreemdelingenbesluit wordt over het algemeen afgegeven voor personen van buiten de Europese Unie die gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben met een inwoner van Nederland. Vanwege het huwelijk of geregistreerd partnerschap is het doel van het verblijf niet tijdelijk. Derhalve wordt deze verblijfsvergunning gelijkgesteld met een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd.
Het kan voorkomen dat de Immigratie- en Naturalisatiedienst wel heeft besloten dat de vereiste verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd wordt verleend maar het bewijsdocument hiervan nog niet beschikbaar is. In die gevallen kan worden volstaan met een schriftelijke verklaring van de Immigratie- en Naturalisatiedienst waaruit blijkt dat de vereiste verblijfsvergunning is verleend.
Samenstelling (toets)inkomen
Het toetsinkomen bestaat uit verschillende componenten. Onderstaand wordt een opsomming per component gegeven.
- Het bruto jaarsalaris is het bruto maandsalaris maal twaalf, exclusief onderstaande looncomponenten, of maal dertien indien de salarisbetaling plaatsvindt per vier weken.
- De vakantietoeslag bestaat over het algemeen uit 8% van het bruto jaarsalaris. Er zijn echter ook werkgevers die een ander percentage hanteren. Dit is geen belemmering. De bouwsector werkt niet met vakantiegeld maar met vakantiebonnen of een tijdspaarfonds. Het bedrag dat is vermeld op de werkgeversverklaring is hierbij het uitgangspunt.
- De pensioen-, AOW- WIA of VUT-uitkering dient te blijken uit een toekenningsbesluit.
- De (sociale) uitkering dient te blijken uit een verklaring van de desbetreffende uitkeringsinstantie. Hieruit dient tevens de duur van de uitkering te blijken. Dit kan ook een uitkering uit een reeds lopende lijfrentepolis zijn.
- Zowel onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk mogen worden meegenomen mits deze structureel worden verdiend. Heeft men toevallig een keer overgewerkt, maar de rest van de maanden in dat jaar niet, dan kan dit niet worden beschouwd als structureel en kan het derhalve niet worden meegenomen.
- Een vaste dertiende maand of eindejaarsuitkering behoort tot het inkomen mits het een onvoorwaardelijk bedrag is. Dit bedrag mag derhalve niet gerelateerd zijn aan bijvoorbeeld het behalen van een bepaald doel of een bedrijfswinst. Ook bonussen en winstuitkeringen of andere vormen van bedrijfsresultaat gerelateerde uitkeringen worden niet tot het toetsinkomen gerekend.
- Inkomen uit een flexibele arbeidsrelatie kent vele varianten. Uit de werkgeversverklaring dient te blijken dat er op dat moment sprake is van een arbeidsrelatie. Het toetsinkomen dient te worden vastgesteld aan de hand van het genoten inkomen op basis van de drie voorgaande kalenderjaren. Indien sprake is van een nul-uren contract waarbij alle werkzaamheden in overwerk worden uitbetaald, kan de keuze worden gemaakt het inkomen als overwerk mee te laten tellen of als flexwerker het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren mee te laten tellen.
- Een zelfstandige dient drie volledige kalenderjaren (van 1 januari tot en met 31 december) inkomen te hebben genoten uit hetzelfde bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten. Heeft men bijvoorbeeld in het eerste jaar schoenen verkocht en in de twee opvolgende jaren een cafetaria gerund, dan is de aanvrager wel drie jaren werkzaam als zelfstandige, maar niet in dezelfde onderneming. Dit is derhalve niet toegestaan met Nationale Hypotheek Garantie.
- Alimentatie kan worden meegenomen voor het toetsinkomen, mits hieraan een gerechtelijke uitspraak of notariële overeenkomst ten grondslag ligt. Het te ontvangen bedrag is altijd bruto en de aanvrager dient zelf te zorgen voor de afdracht van de loonbelasting.
- VEB-toelage is een toelage die aan militairen wordt toegekend. Het betreft een structurele vergoeding voor onregelmatige diensten.
De som van alle inkomenscomponenten zoals hierboven beschreven, is het toetsinkomen. Is sprake van een verplichting in de vorm van partneralimentatie, dan dient dit bedrag in mindering te worden gebracht op het toetsinkomen na vaststelling van het financieringslastpercentage.
Sommige werkgeversverklaringen bevatten bedragen onder de noemer “flex-salaris”. Dit bedrag is door de werknemer op verschillende manieren te besteden. Men kan er bijvoorbeeld vakantiedagen, extra leasevergoeding, vergoeding openbaar vervoer, opleidingen, levensloop of pensioen mee kopen. Omdat het hier gaat om tegemoetkomingen in de te maken kosten, worden deze derhalve niet beschouwd als een inkomenscomponent van het toetsinkomen.
Toetsing BKR
De geldverstrekker toetst je gegevens bij de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Bij het BKR staan je financiële verplichtingen geregistreerd zoals persoonlijke leningen, doorlopende kredieten en credit cards. Als op je naam een financiële verplichting staat geregistreerd, zal de geldverstrekker bij de toets voor de NHG met deze financiële verplichting rekening houden. Aan de hand van bepaalde codes registreert het BKR of je problemen hebt gehad met het terugbetalen van leningen. Afhankelijk van de geregistreerde gegevens bij het BKR wordt bepaald of je in aanmerking komt voor NHG.
Taxatierapport
De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik dient te blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een door de stichting erkend instituut.
Degene die het taxatierapport opmaakt, mag noch direct, noch indirect betrokken zijn bij de koop, verkoop, bemiddeling of financiering met geldnemer/koper, verkoper, bemiddelaar of geldgever.
Bij verkoop van een complex bestaande woningen (verkoop huurwoningen) kan worden volstaan met een taxatierapport voor het gehele complex, onder de voorwaarde dat in het taxatierapport expliciet is aangegeven voor welke woningen het rapport geldt. Indien sprake is van verschillen in waarde dan wel verschillen in achterstallig onderhoud en/of kwaliteitsverbetering, dienen in het taxatierapport de relevante gegevens per woning te zijn aangegeven.
Het taxatierapport mag op het moment van offreren van de lening niet ouder zijn dan 6 maanden en moet gevalideerd zijn.
Indien uit het taxatierapport blijkt dat sprake is van een sloop-/handhavenafweging, is Nationale Hypotheek Garantie niet mogelijk.
De geldgever dient zich op basis van de inhoud van het taxatierapport en de daarbij behorende bijlagen, te vergewissen van de juistheid van de voor de lening relevante gegevens.
Indien het taxatierapport digitaal wordt aangeleverd aan de geldgever en de geldgever hiervan geen afschrift kan maken, dient de geldgever het document waaruit de van toepassing zijnde unieke code blijkt, toe te voegen aan het hypotheekdossier.
Bouwkundig rapport
Bij de introductie van Nationale Hypotheek Garantie was in de grote steden sprake van veel vooroorlogse woningcomplexen. Met name in de laatste jaren zijn deze complexen veelvuldig gesplitst in appartementsrechten.
Bij een splitsing in appartementsrechten moet ten tijde van de splitsing worden aangetoond dat de appartementen in goede staat verkeren waarbij wordt getoetst aan de op dat moment geldende nieuwbouweisen. Voorts is in de Woningwet geregeld dat bij appartementen een Vereniging van Eigenaars (VVe) dient te zijn opgericht en dat deze is verankerd in de akte van splitsing van appartementen.
Ook is wettelijk verplicht dat een VVe een onderhoudsfonds moet hebben voor de gemeenschappelijke bouwdelen zoals dak, gevel, fundering en gemeenschappelijke installaties zoals liften. In dit kader is de stichting van mening dat het bouwjaar niet langer aanleiding is voor het overleggen van een bouwkundig rapport. Derhalve heeft de stichting besloten de verplichting tot het overleggen van een bouwkundig rapport voor appartementen met een bouwjaar van 1940 of eerder te laten vervallen. De VVe dient wel te beschikken over een geldig Meer jaren onderhoud plan (MJOP)
Soms komt het voor dat een woning wordt aangekocht waarbij sprake is van dusdanig achterstallig onderhoud van de woning dat de gemeente de verkopend eigenaar van de woning heeft verplicht het achterstallig onderhoud te (laten) verhelpen. Dit wordt een “aanschrijving” genoemd. In een aanschrijving wordt precies aangegeven welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Omdat een aanschrijving van de gemeente al zo specifiek is, wordt deze gelijk gesteld aan een bouwkundig rapport.
Overige situaties
NHG is ook mogelijk als je een nieuwe of aanvullende lening wilt afsluiten in verband met:
- echtscheiding, beëindiging van geregistreerd partnerschap;
- beëindiging van een duurzaam samenwonen;
- het erven van een woning;
- afkoop erfpachtcanon;
- verkrijgen van recht van volle eigendom van de grond.
- Verbetering van de financieringssituatie (bijvoorbeeld bij lagere hypotheekrente)
In deze gevallen geldt de NHG kostengrens voor aankoop woningen van € 405.000,00. Neem voor meer informatie contact op met je hypotheekadviseur.
Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek garantie voor verbouwing en kwaliteitsverbetering van een woning, geldt een aantal voorwaarden.
Steeds meer mensen zijn bekend met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wellicht minder bekend is dat NHG niet alleen van pas komt bij de aankoop van een woning, maar ook bij het oversluiten van je hypotheek met of zonder verbouwing.
Zo kan je ook de kosten voor een verbouwing (bij een bestaande woning) of meerwerk (bij nieuwbouw) meefinancieren met NHG. Denk bijvoorbeeld aan een nieuwe badkamer, luxe keuken, dakkapel of andersoortige woninguitbreiding, maar ook aan achterstallig onderhoud of de aanleg van een fraaie tuin. Zelfs het leggen van een nieuwe vloer kan op deze wijze worden meegefinancierd. Het gaat hier immers stuk voor stuk om verbouwing en/of verbeteringen aan je woning.
Algemene voorwaarden
Indien je een verbouwing en/of verbetering van je woning met NHG wilt financieren, gelden de volgende algemene voorwaarden:
- Verklaring verbouwing of kwaliteitsverbetering
De kosten voor verbouwing of kwaliteitsverbetering moeten blijken uit een taxatierapport en een verbouwingspecificatie. - NHG kostengrens
Het totaalbedrag van de bestaande lening plus de nieuwe lening (inclusief overige kosten waaronder notariskosten, afsluitprovisie en de kosten ten behoeve van verbouwing of kwaliteitsverbetering) mag nooit hoger zijn dan € 435.000,00 zonder EBV en € 461.100,00 met EBV. - Depotverplichting
- 1. Indien sprake is van een depotverplichting in verband met nieuwbouw, kwaliteitsverbetering en/of energiebesparende voorzieningen, mag de geldgever niet eerder overgaan tot uitbetaling van de gelden in depot dan dat op basis van nota’s waarvan de datum in ieder geval na de datum van de offerte van de hypothecaire geldlening ligt, aannemelijk is gemaakt dat de kosten zijn gemaakt.
- 2. Indien na voltooiing van de woning c.q. werkzaamheden een saldo in depot overblijft, dient dit saldo te worden aangewend als extra aflossing op de lening.
Energiebesparende voorzieningen
Energiebesparende voorzieningen kunnen eveneens met NHG worden meegefinancierd. Onder energiebesparende voorzieningen vallen o.a. spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ beglazing, een warmtepomp, een zonneboiler en/of zonnecellen.
De hoogte van het leenbedrag voor energie besparende voorzieningen is afhankelijk van het energielabel en kan oplopen tot een bedrag van € 50.000,- Laat je hierover voorlichten door de duurzaamheidsadviseurs van De Hypotheekfabriek. Prettige bijkomstigheid: investeringen in energiebesparing blijven buiten beschouwing bij de inkomenstoets, waarmee wordt bepaald hoeveel je kunt lenen. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft waarvoor een door een gecertificeerde energielabel adviseur afgegeven energielabel A++ is afgegeven of een EPC-rapport is afgegeven met een EPC-waarde van maximaal 0,6. Doordat je minder geld kwijt bent aan energie, houdt je immers meer over voor de netto woonlasten.
Ben je eigenaar van een bestaande woning met een lopende hypotheek zonder NHG? Onder bepaalde voorwaarden kom je dan alsnog voor NHG in aanmerking. Een geruststellende gedachte, zeker in onzekere tijden. Je kunt dus je bestaande hypotheek oversluiten naar NHG mits je woningwaarde en de hoogte van de hypotheek passen binnen de kaders van NHG. Raadpleeg een erkend hypotheekadviseur van De Hypotheekfabriek om na te gaan wat voor jou de beste optie is.
Meer weten?
Indien je meer wilt weten over het energiebesparende voorzieningen, vind je meer informatie op de website www.meermetminder.nl.
