Veranderingen vanaf 2015

Wat brengt 2015 voor huizenbezitters en huurders? De rente op een restschuld wordt langer aftrekbaar, de maximale hypotheekrente-aftrek gaat verder omlaag en elke huizenbezitter krijgt een energielabel.

Op fiscaal gebied gebeurt er het nodige met de eigen woning in 2015.  Zo maakt de overheid enkele tijdelijke maatregelen die de doorstroming in de woningmarkt moeten bevorderen permanent.

Ook worden er nieuwe stappen gezet in de verlaging van de maximale hypotheekrente-aftrek en de maximale hypotheeksom. En wie nog geen energielabel heeft krijgt er alsnog een.

Er gaat dus veel veranderen voor huizenbezitters. De belangrijkste wijzigingen op een rij.

Maximale hypotheeksom beperkt

Om de kredietverlening aan banden te leggen wordt de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (de zogeheten loan-to-value-ratio) met nog eens 1 procentpunt verlaagd, naar 103 %, inclusief 2 % overdrachtsbelasting.

Uiteindelijk moet deze ratio in 2018 uitkomen op 100 %. Concreet betekent dit dat je vanaf dan niet meer bij de bank kunt aankloppen om de bijkomende kosten te lenen, bij de aankoop van een huis. Hierbij moet je bijvoorbeeld denken aan de kosten voor een notaris of een makelaar.

Hypotheekrente: aftrek half procentpunt lager

Ook de maximale hypotheekrente-aftrek gaat stapsgewijs omlaag. In 2042 moet de grens uitkomen op 38 procent. Voor de hoogste inkomens gaat de maximale hypotheekrenteaftrek komend jaar met een half procentpunt omlaag naar 51 %.     De opbrengst wordt teruggesluisd door een verlenging van de derde schijf van de inkomstenbelasting.

Val je met je inkomen in het toptarief, dan kun je overwegen om nog voor de jaarwisseling een deel van de hypotheekrente van volgend jaar vooruit te betalen, zodat je nu nog profiteert van het iets lagere tarief. Je mag maximaal zes maanden rente vooruit te betalen.

Restschuld fiscaal aftrekbaar

Staat je huis onder water en wil je verhuizen? Dan komt de overheid je tegemoet. De maximale periode waarop je de rente op een restschuld mag aftrekken stijgt van tien naar vijftien jaar. Deze verlenging geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 2017 zijn ontstaan.

Dubbele last hypotheekrente: langer aftrekbaar

Wie een nieuw huis heeft gekocht, maar zijn oude huis niet kwijt kan, mag nog drie jaar de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken (volgend op het jaar waarin het huis leeg in de verkoop is gezet). Deze termijn zou komend jaar terug gaan naar twee jaar, maar de overheid heeft dat teruggedraaid.

Huis in aanbouw

Ook voor een gekocht huis, maar nog in aanbouw, is de rente nog drie jaar aftrekbaar.

Rente-aftrek na verhuur

Ook een andere tijdelijke maatregel wordt permanent gemaakt: de terugkeerregeling. Het blijft mogelijk om opnieuw hypotheekrenteaftrek te krijgen als je woning te koop staat en tijdelijk verhuurd is geweest.

Overdrachtsbelasting bij doorverkoop

Als je nu je huis binnen drie jaar doorverkoopt, ben je geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Die termijn gaat komend jaar omlaag, naar waarschijnlijk zes maanden. Voor woningen waarvan de eerste overdracht nog voor de jaarwisseling plaatsvindt, geldt nog wel een termijn van drie jaar.

Verhoogde schenking

Er komt een eind aan de tijdelijk verruimde belastingvrijstelling van 100.000 euro voor schenkingen voor de eigen woning. De vrijstelling gaat weer terug naar 51.407 euro en wordt dan weer beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen. Ook geldt er weer een leeftijdsgrens van 18 tot 40 jaar.

Eigenwoningforfait

Voor huizen met een woz-waarde hoger dan 1.040.000 euro gaat het eigenwoningforfait in januari omhoog van 1,8 % naar 2,05 %. Die verhoging geldt alleen voor het deel van de woz-waarde boven die grens.

Voor het gedeelte onder 1.040.000 euro stijgt het forfait van 0,7 % naar 0,75 %     Heb je een huis met een woz-waarde van 200.000 euro, dan betaal je circa 100 euro bruto meer belasting, aldus de Vereniging Eigen Huis.

NHG

De komende jaren zullen minder mensen in aanmerking komen voor het rentevoordeel van een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG-grens wordt de komende jaren namelijk stapsgewijs verlaagd naar 225.000 euro op 1 juli 2016. Op 1 juli volgend jaar zakt de bovengrens naar 245.000 euro. Nu is dat nog 265.000 euro.

Energiebesparende maatregelen

Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren met je hypotheek, dan krijg je komend jaar wat meer ruimte. De extra ruimte stijgt met 1.000 euro naar 9.000 euro. Je moet wel een bruto jaarinkomen hebben van minimaal 32.000 euro. Ook mag je totale hypotheek niet uitkomen  boven de 106 % van de marktwaarde van het huis.

Energieneutrale huizen

Het hypotheekbedrag dat eigenaren van een ‘nul op de meter’ woning (een energieneutraal huis) extra kunnen lenen wordt verhoogd van 13.500 euro naar 25.000 euro. De bouwer moet wel minimaal tien jaar de energieprestatie van de woning garanderen. Ook moet ook hierbij het bruto jaarinkomen minimaal 32.000 euro zijn.

Energielabel

Vanaf 1 januari gaat het vereenvoudigde energielabel van start, dat een indicatie geeft hoe energiezuinig een huis is.

In de loop van komend jaar ontvangt elke huiseigenaar die nog geen energielabel heeft een indicatief label van de overheid, waarbij een inschatting is gemaakt op basis van het bouwjaar en de woningkenmerken. Heb je extra energiebesparende maatregelen genomen, dan kun je een gecorrigeerd label aanvragen.

Lage btw

Het verlaagde btw-tarief van 6 % voor arbeidskosten voor renovatie en herstel van woningen met een half jaar wordt verlengd tot 1 juli 2015. Pas daarna gaat het tarief weer omhoog naar 21 %. Voorwaarde is wel dat je huis ouder moet zijn dan twee jaar. Voor de materialen ben je wel het verhoogde tarief verschuldigd.

OZB: gemeenten verhogen belasting

Wie had gehoopt minder gemeentelijke belastingen te hoeven betalen omdat de woz-waarde (waar de gemeentelijke lasten op zijn gebaseerd) met gemiddeld 3,3 % is gedaald, komt bedrogen uit. De onroerende zaakbelasting (OZB) stijgt komend jaar met gemiddeld 2,4 %.

De stijging ligt wel onder de norm van gemiddeld 3 % die het Rijk voor 2015 heeft vastgesteld. Er zitten wel grote verschillen tussen gemeenten.

Overige lasten stijgen ook

De afvalstoffen- en rioolheffing stijgen volgend jaar gemiddeld met een kleine 2 %. De totale gemeentelijke woonlasten (ozb, afvalstoffen- en rioolheffing) nemen volgend jaar met gemiddeld 14 euro toe naar 712 euro.

Woz-waarde

De woz-waarde van elk huis wordt komend jaar voor iedereen openbaar, zodat je de waarde van jouw woning kunt vergelijken. Wanneer dat precies gaat gebeuren is nog niet bekend.

Energierekening: netwerkkosten lager

De tarieven die netbeheerders komend jaar mogen rekenen voor het transport van gas en elektriciteit, gaat fors omlaag: met circa 25 euro op jaarbasis per huishouden.

Juich echter niet te vroeg. Als de leveringskosten en energiebelasting stijgen, kan het voordeel weer teniet worden gedaan. De netbeheer- en meterkosten maken namelijk slechts zo’n 19 % van de energienota uit.

Verder moet je bedenken dat de heffing ‘opslag duurzame energie’ vanaf  januari omhoog gaat. Deze heffing betaal je via je energienota. Volgens de Vereniging Eigen Huis gaat een gemiddeld gezien hierdoor jaarlijks ruim 13 euro meer betalen. Met de opbrengst worden duurzame energieprojecten gestimuleerd.

Huur: nieuwe inkomensgrens

De inkomensgrens voor toewijzing van een sociale huurwoning stijgt vanaf 1 januari van 34.678 naar 34.911 euro.

De liberalisatiegrens (de grens die bepaalt of een woning in de sociale of vrije sector valt) gaat dan omhoog van 699,48 euro naar 710,68 euro.

Een woning met een huurcontract dat in 2015 ingaat en een aanvangshuurprijs die daarboven ligt, geldt dan dus als vrije sectorwoning. Deze grens wordt vanaf 2016 voor drie jaar bevroren.

Huurtoeslag: maximale grens

710,68 euro wordt ook de maximale huurgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur volgend jaar maximaal 403,06 euro zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. Nu is dat nog 389,05 euro.

Huurverhoging

Voor huishoudens in gereguleerde huurwoningen met een gezamenlijk inkomen boven de toewijzingsgrens, mag de huur extra omhoog bij de jaarlijkse huurverhoging.

Heb je een gezamenlijk inkomen tussen 34.229 euro en 43.786 euro, dan geldt een maximaal toegestane huurverhoging van het basishuurverhogingspercentage plus 0,5 %. Verdien je meer, dan geldt een opslag van 2,5 %. De overheid gaat bij het vaststellen van de inkomensafhankelijke huurverhoging uit van het inkomen en de toewijzingsgrens van twee jaar geleden.