De eerste gevolgen van de dalende woningprijzen

De huizenmarkt is snel aan het afkoelen. Makelaarsclub NVM meldde begin deze maand dat de gemiddelde prijs van een bestaande woning in het derde kwartaal van dit jaar met bijna 6 % is gedaald in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Economen bij ABN AMRO denken dat huizenprijzen beperkt gaan dalen volgend jaar.

De grote vraag is wat er gebeurt als huizenprijzen toch zwaarder gaan dalen. Welke risico lopen huiseigenaren dan?

De Nederlandsche Bank (DNB) heeft een scenario onderzocht. Mensen die al een tijdje geleden een woning hebben gekocht, hebben over het algemeen een hogere overwaarde. Dat wil zeggen dat de  hypotheekschuld lager is dan de marktwaarde van de woning. De meeste huishoudens komen dan ook niet in gevaar bij een waardedaling. De groep die mogelijk wel problemen krijgt, betreft starters die relatief recent een huis hebben gekocht, daarbij de hoofdprijs hebben betaald en maximaal hebben geleend. Alles gaat goed zolang een starter in zijn of haar huis blijft wonen. Als de waarde van de woning lager wordt dan de hoogte van de hypotheek, staat dat op zich los van het vermogen om de maandlasten van de hypotheek te betalen. Het verschil tussen de marktwaarde van een woning en de hypotheek gaat pas spelen op het moment dat je wilt verhuizen. Als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning ontstaat een zogenoemde restschuld, waar iets mee moet gebeuren.

Een echt harde klap op de huizenmarkt kan dus wel serieuze invloed hebben op de verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld. Het afsluiten van een annuïteiten- of lineaire hypotheek helpt starters dankzij verplichte aflossingen om een buffer te bouwen tegen een prijsdaling.